关于不动产物明升体育官方网站权登记的效力的相关裁判规则5条

　　明升体育不动产物权的设立、变更明升体育官方网站、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　《民法典》第二百零九条是关于不动产物权登记效力的规定。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。在《民法典》生效前，登记生效主义原则在我国有关不动产物权的法律法规如《城市房地产管理法》《土地管理法》等均有体现，原《物权法》第9条也采纳了登记生效主义这一原则，《民法典》维持了这一规定。以下小编就本条相关的法条、裁判规则和司法观点予以整理，供读者更好地理解本条内容。

　　1. 不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果

　　2. 夫妻双方在离婚协议中约定房屋归一方所有而未变更登记的，不产生物权变动的法律后果

　　3. 不动产未经登记不发生物权变动的效力，借名买房关系不能阻却法院的强制执行

　　5. 商品房消费者购买不动产的物权期待权在符合法定情形下可排除强制执行明升体育官方网站，但并不能据此确认其享有不动产的所有权

　　不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，包括土地以及房屋、林木等土地定着物，对整个社会都具有重大的政治意义与经济意义。

　　地上定着物，是指房屋、桥梁、铁路等固定且附着于土地之物，达到经济上之目的。

　　不动产的物权，在各国都是传统物权法最重要的内容。不动产物权的重要意义和作用，又与不动产登记制度有着紧密的联系。本条（《民法典》第二百零九条）规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。“居者有其屋，耕者有其田”，与社会经济生活息息相关的不动产就是房屋和土地。

　　我国采分离主义下的“房地一致”制度明升体育官方网站，对土地管理和城市房地产管理分别立法，在物权法中，土地使用权属用益物权，与房屋所有权分属不同物权，对此，《担保法》第四十二条、《物权法》第一百八十条、《民法典》第三百九十五条将“建筑物和其他土地附着物”和“建设用地使用权”作为两项可抵押的财产分别予以规定。根据一物一权原则，建筑物和土地使用权可分别设定抵押权，说明两者系不同的物权客体。又如，《民法典》第四百一十七条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”即建设用地使用权抵押在先，新增建筑物所有权的客体与担保物权的客体并不重合。基于房屋和土地在经济利用、使用价值的不可分性，法律必须确保建筑物受让人取得合法、完整的基地利用权，“房”“地”之上的处分权和处分性物权不可择一行使，这就是我国法的房地一致原则，如不能单独转让房屋而房屋范围内的土地使用权不发生转让，又如建设用地抵押权和附着于建筑物之上的建工价款优先权的实现亦不可分别进行。《民法典》第三百九十七条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”所谓“视为一并抵押”是法律拟制的“一并”，其意在权利人将房或地单独处分时，法律推定其对未约定处分的财产作出共同处分的意思表示，发生一并处分的法律后果，并不意味着“房”“地”在物权客体上合二为一。

　　依据本条（《民法典》第二百零九条）第一款，不动产权利变动原则上应当以登记作为要件，但法律有特别规定的除外。从《民法典》物权编来看，其例外情形为：

　　民事法律行为和法律行为之外的法律事实，均可引起物权的变动。《民法典》物权编第二章第三节对非基于法律行为的物权变动的情形进行了列举式规定，分别在第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十一条规定了因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变动的情形，因继承取得物权的情形，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的情形。

　　需要指出的是，第二章第三节仅为例示性规定，其并未也不可能穷尽各种非基于法律行为的物权变动的情形。除其列举之外，就《民法典》的情形还有添附（包括混合、附合、加工），拾得遗失物、漂流物或者发现埋藏物、隐藏物（遗失物被拾得或者埋藏物、隐藏物被发现并被送交有关部门后，有关部门不知道权利人的，应当及时发布招领公告，自发布招领公告之日起1年内无人认领的，归国家所有），善意取得，建设用地使用权的提前收回，标的物灭失导致物权消灭。

　　因法人或者其他组织分立、合并导致物权转移；基于担保物权的从属性，在主债权转移的情况下，担保物权也应当依据法律的规定而直接发生转移；基于地役权的从属性，需役地所有权、使用权转移也应当依据法律的规定而直接导致地役权转移，这些情形下，相关事实一经发生就依法发生物权变动的效果，其显然属于非基于法律行为的物权变动。

　　其他非基于法律行为的物权变动还包括：相关行政、刑事法律中规定的没收，没收显然也将导致物权的消灭或者说国家对被没收物的原始取得。司法解释中承认混同而消灭他物权。实践中与学理上也普遍承认先占发生取得所有权的效力。

　　这包括地役权的设立、土地承包经营权的设立、转让和互换等。换言之，基于法律行为的不动产物权变动中，登记原则上为物权变动的生效要件，法律特别规定的情况下为物权变动的对抗要件。

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