明升体育《对话人民法官》栏目之产权式商铺可能存在的经营风险

　　明升体育为深入学习宣传贯彻习法治思想，认真贯彻实施“八五”普法规划，大力弘扬法治精神，吉林省四平市中级人民法院携手人民网吉林频道共同推出原创普法访谈栏目——《对话人民法官》。该栏目立足社会关注法治热点，精选群众身边常见的法律问题，由四平两级法院优秀办案法官通过以案说法、法条解读、释法说理等方式，围绕《民法典》等相关法律法规，宣传法律知识，努力营造尊法学法守法用法的良好氛围，为平安吉林建设赋能添力。

　　主持人：亲爱的人民网网友大家好！欢迎收看《对话人民法官》栏目，今天做客我们访谈间的是：吉林省四平市中级人民法院 民事审判二庭副庭长、四级高级法官 王玉川，欢迎您！

　　主持人：今天王玉川法官给我们带来的是，产权式商铺可能存在的经营风险，那么什么是产权式商铺？产权式商铺有哪些类型？下面我们有请王玉川法官。

　　百货公司在当地拥有经营状况很好的一个商场，2010年，百货公司为扩大经营规模在与该商场毗邻的位置准备再投资建设一个商场，经相关部门审批后新的商场陆续开始建设明升体育，在尚未投入使用前，百货公司将新建商场内部划分为边界清楚的若干商铺，商铺间以隔断形式隔开。后百货公司便将新商场以商铺的形式向社会对外出售。小张经济条件较好，也想将手中的余钱进行投资，便同百货公司签订了商铺买卖合同，购买了百货公司新建商场若干商铺中的四个商铺。因新建的商场是经营性质，毗邻的商场经济效益较好，新建商场对外出售时的价格明显高于本地住宅的价格。小张购买商铺的两年后即2012年，新商场开始营业。小张购买的四个商铺也以出租的方式对外出租经营。但好景不长，因受经济环境的影响，新建的商场整体经营状况并不好，百货公司几次引进外地大公司投资也都没能改变新商场的经营状况，后百货公司将新商场关门停业。小张认为，将多年的积蓄都用来购买商铺，现商场关门停业，导致其购买的商铺不能对外出租，不能正常经营，为其造成了巨大的经济损失，便向法院提起诉讼，要求百货公司赔偿其经济损失。

　　王玉川：产权式商铺是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商统一经营管理，业主定期、定额获取回报的房地产销售经营模式明升体育。产权式商铺一般有两种类型，一种为独立产权式商铺，即开发商将卖场进行物质形态上的实质分割，商铺间用木板、内隔墙、玻璃等形式相互区分，四至确定。另一种为虚拟式产权商铺，此种为概念式分割形态，指开发商将卖场作概念式分割，商铺间并无物理隔离物，不划分实际区域，产权登记在购买者名下，但购房者无法自行经营。本案中小张购买的商铺应属于产权式商铺，但其与标准的产权式商铺在经营上存在不同，也就是本案中小张购买的商铺，可自行经营，未交由百货公司统一经营管理。

　　主持人：本案中小张购买的产权式商铺与独立经营性用房在物权行使上有什么区别？

　　王玉川：《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”依照该规定，小张购买的商铺属于其所有的专有部分应为产权登记中确定边界四至的固定面积，也就是间隔后商铺的面积，而对于商场内其他商铺所有人以外的通道、楼梯、大堂等公共通行部分及商场的基本结构部分，应属于共有人共有的部分。对独立的经营性用房其专有部分就很好理解了，只要满足以下三个条件，一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体，均可以认定为经营性用房所有权人的专有部分。

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”无论是产权式商铺的所有权人还是独立经营性用房的所有权人，均应按照该规定对其专有部分行使所有权。

　　主持人：在刚才介绍的案例中，因商场关门，导致小张的损失是否可以通过民事诉讼的方式解决？

　　王玉川：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”依据该规定，小张如提起民事诉讼，能够与其有关联的只有百货公司了。小张提起要求百货公司赔偿其经济损失的请求权基础存在两种可能，一种是基于其与百货公司之间的商铺购买合同关系，认为百货公司在合同的履行过程中存在违约行为，主张违约损害赔偿之诉；另一种是基于其拥有产权式商铺的物权，提起物权侵权之诉。按照以上两个思路分析：

　　首先，如果小张基于商铺购买合同提起诉讼，小张与百货公司之间签订有商铺购买合同，合同中约定的仅是百货公司向小张交付边界位置确定的商场内的商铺，小张支付相应的价款。如今小张已经依据合同取得了商铺的所有权。双方之间的合同已经履行完毕，百货公司在商铺买卖合同中并未对商铺出售后的经营及管理情况作出约定，因此，在合同履行过程中，百货公司并不存在违约行为。小张以百货公司在履行合同过程中存在违约行为提起诉讼，没有合同依据。

　　其次，如果小张基于物权，提起物权侵权之诉。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定:“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”小张在与百货公司签订商铺购买合同时，应该知道所要购买的商铺所有权的行使与独立的经营性用房不同，小张购买的商铺的经营应服从商场的经营管理。案件事实能够证明，商场关闭大门是因为商场整体经营状况不好，无法运营，为减少损失，也为了使其他商铺免受不必要的损失，商场不得已关闭大门，不能认定百货公司存在过错。虽然从形式上看限制了小张对其商铺专有物权部分的使用，但物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。

　　所以，对于小张的损失，应属于投资经营中的商业风险，应由投资人自行承担，虽然小张可以提起民事诉讼，但不能获得胜诉权。

　　王玉川：除了这个案例中的经营风险外，因商铺种类、经营模式不同，还会存在不同的风险。主要注意以下四类风险：

　　1.产权不明的风险。产权式商铺，尤其是虚拟产权式商铺，仅作面积上的抽象分割，商铺之间没有物理间隔的区分，这样难以形成密闭独立的空间，在办理产权登记或与他人发生物权纠纷时，容易出现产权不明的情况。

　　2.投资收益难以保证的风险。产权式商铺在出售时一般情况下是房地产开发商出售后，统一出租或委托给运营商统一经营，这样的情况下，运营商对业主的租金回报可能会存在与开发商出售时的宣传情况不符，加之经营中自然会存在一定的风险，商铺不在投资人自己的手中，实际的运营商享有经营控制的权利，投资人不能亲自经营，商铺的运营风险不可控。这些都属于经营中的商业风险，购买产权式商铺用于投资的业主，应对商业风险有一定预期。

　　3.难以收回的风险。根据产权式商铺一般的运营模式，业主购买的商铺要交由运营商统一经营管理，投资者如对运营商支付的租金或投资回报不满意，想收回自己经营，诉讼中因考虑到可能会影响到商业建筑功能的整体发挥，从而影响到其他业主物权的实现，为维护公共利益以及物权之恰当平衡原则，可能会不支持业主返还商铺的诉讼请求。

　　4.构成非法集资的风险。因在产权式商铺的销售中，部分开发商采取“售后返租”的销售方式，销售的对象为社会公众明升体育，尤其是虚拟式产权，投资人无法确定具体的商铺位置，部分不良商家利用此种销售模式，非法集资。

　　总之，收益往往与风险并存，投资者在投资过程中，应充分了解投资领域的经营模式和相关的法律规定，在投资前预估商业风险，有利于降低风险，提高收益。

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